楼市正面临新的转折。最近，住建部正式宣布我国房地产已进入存量时代，这一声明标志着自几年前“房地产供求关系发生重大变化”以来的又一重要论断。通过长年的市场调整，大家已逐渐感受到这一转变的影响。目前，一线城市的楼市开始趋于稳定，但大多数三四线城市依然面临迷茫。在存量时代的背景下，具体影响又将如何显现？

官方数据显示，二手房交易的比例从2020年的27%上升至2025年的46%，且今年前八个月已达到52%。在这种情况下，二手房市场显得越发重要，新房市场的活力则日渐减弱，存量时代来得相对迅速。这预示着预售制度的作用开始减弱，现房销售不仅成为主流，甚至是房企生存的迫切选择。

影响不仅限于预售制度，还包括土地出让收入、市场竞争及城市发展模式的改变。自1998年住房商品化改革以来，房地产经历了20多年的快速增长。高峰时期有超过70座城市的均价过万，浙江省内更是所有地市均在万以上，而北京、上海、深圳的房价甚至达到了6-8万元。当时房地产业既是经济发展的动力，也为地方政府提供了可观的土地财政支持。全国商品房销售额一度超过18万亿，土地出让收入达到8.7万亿。 球友会

如今，房地产销售额已降至不足9万亿，土地收入回落至4.1万亿，几乎回到了十年前的水平。借鉴国际经验，存量时代会带来哪些变化？

首先是房价。在经历了多年的调整后，大城市的房价开始趋于稳定，但多数城市仍在探索中。随着存量时代的全面到来，房价未必会持续下滑，反而因供给不足可能会展现韧性。官方明确表示未来新增土地原则上不再建设商品房，新房供应自然会逐渐缩减，从而增加了现有房屋的吸引力，但这并不意味着价格会大幅上涨，保持稳定才是第一要务。

其次，投资逻辑发生了变化。大多数城市的房产投资价值下降，很多地段也将显得不再具有吸引力。即便是在超大城市，不同区县及地段同样存在明显分化。只有经济持续增长、新产业不断涌现、人口保持流入的地区才还有发展空间。同时，那些拆迁无望的老旧小区、远离市区的缺乏产业支撑区域，以及老旧房屋的性价比也大幅下降。 球友会

最后，城市竞争将受到长期影响。与大规模基础设施建设相关的产业，以及和房地产紧密相连的行业，未来都会面临冲击。市场收缩加剧，传统产业即使技术再先进，也难以实现新的增长。未来，越仰赖房地产和建筑业的城市，越依赖土地财政的地方，发展压力将会更加严峻。最终，产业结构的转型与创新能力将决定一个城市的未来，尤其是向高新技术产业，特别是 AI 产业链的转向，将成为关键。